不動産取引において、価格が一番の関心事だとおもいます。
しかし、価格の条件だけで判断してしまうと後に想定外のトラブルや出費に頭を悩ませることになります。
リスクを把握した上で安心して取引するためには何よりも正確な情報を知ることです。
この記事では、心理的瑕疵に着目し、不動産取引のリスク管理の参考にしていただければと思います。
執筆者：波多野
2023年7月31日
目次
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、不動産物件において、物理的な問題や欠陥はないにもかかわらず、心理的な要因によって住宅価値が低下し、買い手に対して心理的な不安や不快感を抱かせる要素を指します。
これは物件そのものには明確な問題がない場合でも、事故物件のように、自殺・他殺・事故死・孤独死などがあったこと、周囲の環境、過去の出来事、風評などによって引き起こされることがあります。
当事務所の不動産トラブル調査項目
対象物件だけでなく、周辺施設やエリアなど徹底的に調査いたします。
お困りの内容をお話しいただき、ご依頼者のご要望に合った調査をご提案させていただきます。
ご予算がお決まりの方は、無料相談の際にお申し付けください。
調査項目
- 現地調査
- 測定器を用いた科学解析調査
- 周辺住民への聞き込み調査
- 事故物件の履歴調査
- 不動産取引の不正調査
ファミリー調査事務所の強み
事務所は、2010年2月（平成22年）不動産事務所の専属調査部門として設立しました。
不動産にかかわるトラブル解決サポートやリスク管理のための調査に精通しており、高い専門性を自負しております。
不動産専門の調査員が在籍しておりますので、ぜひ安心してご相談ください。
調査料金について
ご契約以外の調査を事前説明なしに行い、請求することはありません
近年、探偵社に調査を依頼したら、「この調査が必要になった」「あの調査も必要」という理由で契約書にない調査を次々と追加されて、当初の見積もりとは大きくかけ離れた料金を請求されるなどのトラブルが多発しています。
その他にも、「調査の内容が不十分」「納得のいく調査をしてもらえなかった」など、調査の品質に関するご依頼者の不満を耳にすることもあります。当事務所では、契約内容以外の調査をご依頼者の了解なしに追加するようなことはありません。
追加の調査が必要になった場合はご依頼者に調査の必要性、内容をご説明し、ご了承をいただいたうえで調査に着手します。調査費用は全て「コミコミプラン」でご案内するので、安心してご依頼いただけます。
よくある質問
弁護士が必要になった場合、紹介していただけますか？
はい、不動産取引専門の弁護士をご紹介いたします。また、探偵業法の規定に基づき、弁護士の紹介は無償で行っております。
すでに不動産取引が成立してしまっている場合、不正調査などの証拠収集で契約解除や慰謝料請求はできますか？
特定の条件を満たせば、契約無効や慰謝料請求が可能になる場合がありますので、不動産取引の契約書をお持ち頂き、ご相談にいらしてください。お調べ致します。
心理的瑕疵の事例11選
1-事故の履歴が引き継がれなかった事故物件
老死や病死のように自然死の場合には、告知義務がありません。
また、対象物件で自殺、他殺などがあった場合も、死後３年経過すれば告知義務は消滅します。
このように、実際にはその物件で人の死があったとしても、事故物件であるという履歴が不明になるケースは少なくありません。
不動産会社には「宅地建物取引業者法」に基づいて重要事項説明義務として事故物件であることを書面で告知しておく必要があります。
しかし、現実には具体的なルール、基準が決まっていないため不記載、告知なしが横行しています。
例えば以下のような場合は、書面告知等なしにしている不動産会社が多く存在します。
- 事件、事故があってからすでに最低１度は居住者がいた
- 賃貸の形態を一軒家のファミリー向け賃貸からシェアハウスに変更している
- 建物自体を事件、事故があった段階から建て替えている
- 隣の部屋、上下階の部屋で事件、事故が起きた
2-迷惑行為を行なう近隣住民
集合住宅の場合、隣の部屋の住民、上下の階の住民との関係も無視できません。限度を越えた生活騒音などモラルを欠いた言動に精神的ストレスを抱える原因になります。
また、戸建ての場合にも、隣の家や向かいの家などの近隣住民、居住地区の特性なども考慮に入れる必要があります。
3-ゴミ屋敷
生活圏内にゴミ屋敷があることで、不潔感や健康への懸念が生じて心理的な負担となります。
また、ゴミ屋敷は、見た目だけでなく、異臭、近隣住宅へのゴミの散乱なども問題となります。
ゴミ屋敷の所有者への注意や話し合いでの解決も難しいケースが多いです。
4-騒音
騒音によるストレスは、精神的・身体的被害を及ぼす要因となります。
隣人だけでなく、周辺環境の騒音にも注意が必要です。
例えば、次のような周辺環境があげられます。
- 高速道路
- 工場や複合施設
- 長期の夜間工事
- 都市開発による大規模かつ長期間の工事の予定
- 飲食店街などで深夜に騒ぐ客が多い
- 公園や学校
時間帯、平日・週末などによっても騒音発生のタイミングはさまざまです。
騒音の実態は、書面の物件情報ではなかなか分からないので厄介です。
5-異臭
異臭が周辺環境に漂うことで、健康や快適性に対する不安やストレスを抱える可能性があります。
例えば、次のような周辺環境があげられます。
- マンション隣人がベランダでタバコを吸う
- 焼肉店の煙
- 複合施設のテナント飲食店からの排気
- 工場の煙や排水から悪臭
- 食料品店のゴミ置き場から異臭
- 近所にある家畜舎からの獣臭や悪臭
6-墓地や心霊スポット
なんとなく怖い、夜間の道のりが暗い、大きい墓地だとお彼岸等はお線香の煙が流れてくる、心霊スポットといわれる場所が近い場合、夜間肝試しにきて騒ぐ迷惑行為をする人が来るなどトラブルもあります。
7-特殊宗教の施設
居住エリアに特殊宗教の施設がある場合、信者や会員が多く居住している、近くのスーパーやお店も信者や会員であることが多いです。
また、子どもがいる場合、学校に通わせることにもなるので、勧誘などの心配や何かのトラブルに巻き込まれるのではないかという心理的な不安があります。
8-反社組織や暴力団事務所
治安の悪さや危険性を連想させ、トラブルに巻き込まれないかという安全面に対する心理的不安を招く要因となります。
9-犯罪や事故頻発など治安の実態
犯罪や事故の頻発地域は、安全面に対する心理的な不安を生じさせます。通勤や通学のリスク管理が必要となります。
10-風俗街・ギャンブル施設
治安や安全性に対する懸念、騒音や不快な環境による心理的な不安が生じる可能性があります。
また、不特定多数の人が周辺をうろつくので防犯面でも不安があります。
11-ゴミ処理場・下水処理場などの嫌悪施設
ゴミ処理場や下水処理場はいわゆる「嫌悪施設」といわれるものの一つで、煙や悪臭など公衆衛生に関連する問題が不安を引き起こします。
風向きによって煙や悪臭が流れてきたり、近くに流れる川から悪臭がすることもあるようです。
自分でできる情報収集の方法
いまはインターネット上でさまざまな情報を入手することができます。
- 現地に行って自分の目で確認する
- 周辺施設に足を運んで生活圏内に問題がないか確認する
- 掲示板サイトでカキコミや口コミを確認する
- Google マップで確認する
- ハザードマップを確認する
- 不動産業者に問い合わせして確認する
しかし、注意点としてその情報が正確なものか、真偽を確かめるファクトチェックの必要があります。
心理的瑕疵物件に関する相談窓口
不動産取引においては、心理的瑕疵に対しても注意が必要であり、適切な情報提供が求められます。心理的瑕疵を理解し、対処することで、円滑な取引を進めることができます。
- ご自身での情報収集に限界を感じている
- 正確な情報収集をしたい
- 法的手続きにも利用できる証拠収集や調査書作成を検討している
- 相談から弁護士サポートまで一貫してサポートしてほしい
ここに一つでも当てはまるところがあれば、ぜひ一度不動産トラブル調査にご相談ください。
安心して不動産取引が行えるよう最後までサポートさせていただきます。
