公開日:2023/04/26 / 最終更新日:2023/08/09

不動産相続におけるトラブル

不動産トラブル探偵調査#不動産トラブル#相続トラブル

不動産相続におけるトラブル

相続が発生すると、その被相続人が所有していた財産を相続人同士で話し合い、遺産を分割することになります。

遺産対象として金融資産・車両・生命保険・事業や企業・家財道具・債権債務があげられますが、不動産がある場合がいちばんトラブルに発展するケースが多くあります。

今回は、なぜ揉めやすいのかの理由と事例をご紹介いたします。

調査員篠原

執筆者/篠原
2023年4月26日

探偵調査歴10年。探偵調査歴15年以上の経験者の指導を受け下積み3年。問題解決してきた、数々の実績・経験を元に徹底的にわかりやすく執筆。

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1 – 相続財産に不動産があると揉める理由

不動産があると揉める理由

誰が相続するか

相続財産において不動産があると揉める理由の一つとして、誰が相続するのかということがあります。

複数の相続人がその不動産を引き継ぎたいとなった場合、その相続人の間でトラブルが起こります。

不動産別の事例

自宅:相続する不動産が自宅の場合、誰がその自宅に相続して住むのかでトラブルになります。

事業用不動産:相続する不動産が事業用の場合、本来は後継者が事業用の不動産を引き継ぐのが一般的ですが、他の相続人にも相続する権利があります。そこで揉めることがあります。

使用しない不動産:使用していない不動産の場合、それを引き継いで賃貸や事業用にする・売却して現金化するなどの意見の不一致で揉めることがあります。

不平等感の発生

不動産は現金や、その不動産を売却し現金化しない限り公平に分割ができない相続財産ですので、売却をしない限り相続人の一人が一つの不動産を相続するケースがほとんどです。

他の財産に比べて価値の高い不動産を相続するということは、不動産を引き継がない相続人よりも相続した者の方が引き継いだ金額が大きくなるため、不平等感が発生します。

 例: 相続金額 合計 4000万円

相続人 A  相続人 B  差額
不動産
3000万円
預貯金
1000万円
2000万円

*この場合、公平にするとしたらAがBに1000万円を現金で支払うことになります。

不動産の評価方法

不動産は、現金・預金のように一目見てその価値が数字としてわかるものではありません。平等に分割するためには、まずその不動産の価値がいくらなのかを調べる必要があります。

ご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、不動産の価格には以下のような一物四価という4つの違った価格があります。

  • 時価(実勢価格)
  • 公示地価(公示価格)
  • 相続税評価額
  • 固定資産税評価額

相続税の税額を算出する際は、相続税評価額や固定資産税評価額を用いますが、財産分割を行なう際にはどの価格を参考にするかは決まっておらず、基本的に相続人同士で決めることがほとんどです。

ですが、不動産は評価の仕方によって金額がバラバラで大きく異なります。なので、どの評価額を不動産の価値とするかで揉めます。

2 – 不動産相続で揉めてしまった場合

探偵に依頼できる調査項目

探偵調査を利用

不動産相続において、相続人同士でトラブルが発生してしまった場合には、探偵調査を利用して情報収集を行ないトラブル解決に進めることをお勧めします。

探偵調査は以下のことが可能です。

 2-1 不動産売買取引情報の調査

過去に行なわれた不動産の「売買取引情報」を調べることで、同種不動産物件の相場を知ることができます。

不動産の価格は、その時期によって大きく変動するため、時期を問わずに行なわれた不動産売買取引情報を収集することが望ましいです。

 2-2 市場調査

不動産資産の評価額を正確に算出するためには、市場調査が必要です。

不動産市場の動向を調査し、賃貸需要、購入需要、不動産資産の売り手市場か買い手市場か、物件の流通状況などを調べ、評価額を算出することができます。

 2-3 類似物件の調査

同じ地域にある類似物件の「賃貸相場」や「売買相場」を調査し、不動産資産の評価額を算出することができます。

類似物件の価格を参考にし、現在の不動産市場での評価額を算出することができます。

 2-4 遺産相続に関する不正行為調査

遺産相続においては、相続人のなかには不正行為を働く者もいます。例えば、遺言書を偽造したり、遺産分割協議を不当に操作したりする場合があります。

探偵は、遺産相続に関する不正行為を調査し、真実を明らかにすることができます。

3 – 不動産相続の調査事例|調査費用

兄妹間の相続トラブル

80代の母が先日亡くなり、父・母が残していった財産を相続することになりました。

現金、預貯金、不動産、投資関係の資産、宝石などの貴金属があり、遺言書は無かったため分割協議による話し合いで進めていたところ、不動産で意見の食い違いが発生しました。

対象になる不動産は自宅、賃貸マンション、貸し駐車場です。綺麗に折半できないため、売却するものと残すものを分けることになりました。

ただ、どこが高く買い取ってくれるのか、提示された金額は妥当なのか、売却をするにあたり手順はあっているのかなどわからないことが多く、それをどこに相談すればいいのかがわかりませんでした。

なるべく高く売却したかったので探偵さんに市場調査や売却先の候補を探してもらいました。法律も絡む専門的な話なので知識や経験を持っている方にお願いしたのはいい判断ができました。

調査費用

調査項目:市場調査,不動産企業調査

調査期間:14日間

調査費用:55万円(税込)

4 – 探偵調査のメリット

 ・ 証拠の収集ができる

相続問題においては、家族間で約束されたことや口約束に基づく取り決めが問題になることがあります。このような場合、探偵が調査を行なうことで、その証拠を収集することができます。

たとえば、遺産分割協議書に合意したにもかかわらず、一方的に不動産の名義を変更した場合などに、探偵が証拠を収集し、法的手段を用いて問題を解決することができます。

 ・ 客観的な立場から調査ができる

相続問題においては、家族間で感情的な紛争が生じることがあります。

このような場合、家族が主導する調査では、感情的な偏りが生じることがあります。探偵は、客観的な立場から調査を行なうことができます。

 ・ 非公開で調査ができる

相続問題においては、家族内での紛争が公になることがあるため、社会的な信用を損ねることがあります。

しかし、探偵は非公開で調査を行なうことができるため、社会的な信用を損ねることなく、問題を解決することができます。

 ・ 調査結果が法的に利用できる

探偵が収集した証拠は、法的手段を用いて問題を解決するための材料として利用することができます。たとえば、証拠が明確な場合には、訴訟手続きを開始することも可能です。

以上のように、探偵調査を利用することで、不動産相続問題において解決策を見出すことができます。

ただし、法的手続きには時間がかかることが多いため、調査が必要な際は迅速な対応が必要です。

5 – 各種専門家との連携

ファミリー調査事務所は、各種専門家との連携による調査・サポートも行なっております。

今回のような不動産売買に関わる問題の場合、売買に詳しい不動産業者と連携を取り依頼人が望む高額売却ができるよう複数の会社から情報を収集いたします。

また、相続に関しては相続税も発生しますので、弁護士と連携してスムーズに売却することも可能です。

6 – 不動産の相続問題でお悩みの方へ

人生誰でも直面する相続問題。できることなら手間や揉め事などのトラブルを避けたいですよね。

生前贈与や遺言書があればトラブル自体はある程度回避することは出来ますが、そうもいかないのが不動産の相続。

誰が相続するのか、平等に分配できるのか、どのように評価すればいいのかなど考えることはいろいろありますが、何がいちばん最善の解決策なのかの判断ができない方がほとんどかと思います。

ファミリー調査事務所は、さまざまな不動産関連の知識と経験がありますので、トラブル解決のお役に立てるかと思います。

6- 不動産相続に関する無料相談

不動産の種類や地域を問わず、抱えている相続問題に対し、問題解決までのトータルサポートをいたします。

事務所にお越しになることができない方の為に、不動産相続の専門家が無料にてご指定の場所へ伺います。各エリアの出張相談は、全て予約制です。

他社で断られた案件についても対応いたします。また、ご相談内容が外部に漏れることはございません。安心してご利用ください。

不動産相続に関するご相談・お見積もり・面談予約は、お問合せフォーム・電話・メール・LINEにて24時間365日お受けしています。

ご契約するまで費用が発生することはありませんのでご安心ください。

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