「いつも決まった時間に変な音がする……」
「近所の人から嫌な噂を聞いてしまった……」
もしかしたらその家は、事故物件かもしれません。
一度疑い始めたら、なかなか気も休まらないというもの。
その疑いを明らかにするためにも、探偵を活用しましょう。
事故物件の真実と、探偵活用法を解説していきます。
目次
事故物件とは
事故物件は瑕疵（かし）物件とも呼ばれます。
代表的な4つの事故物件と、その告知義務についてご紹介します。
事故物件の種類
過去に自殺や殺人事件、火災による死亡事故などが発生した物件のことです。
自然死や日常生活での不慮の事故は告知義務がないとされています。
雨漏りや外壁のひび割れ、シロアリによる浸食耐震強度不足など、物理的欠陥がある物件のことです。
特にシロアリ被害や給排水設備の不具合など、見た目では判断しづらいケースに要注意です。
悪臭や騒音を生じる施設が近くにあるなど、周辺環境に懸念がある物件のことです。
商業施設による騒音や、隣接する建物の建設による見晴らしの阻害なども、これに当てはまります。
建築基準法や都市計画法といった法に抵触している物件のことです。
建築当時は適法だった物件が、法改正によって適法ではなくなる「既存不適格」という状態も注意です。
このような物件は、大規模な改修や建て替えが発生する場合もあります。
事故物件の告知義務
以上の中でも心理的瑕疵の告知に関しては、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されています。
ただしこのガイドラインに法的な拘束力はありません。
人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合です。
自然死や日常生活で起こった不慮の死（転倒事故、誤嚥など）になります。
また、集合住宅の共用部分で起こった事件・事故や、自然死などで特殊清掃等が行われてから、おおむね3年間が経過したあとも告知は必要ないとされています。
しかし、告げなくてもよいとされている場合でも、事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要があります。
また、人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主（あなた）から事案の有無について問われた場合も、告げる必要があるとされています。
なお、故意に告知されなかった場合は、民事上の責任を問うことができる可能性があります。
事故物件に住み続けると……
事故物件に住み続けると、様々なトラブルが発生する場合があります。
その事例を解説します。
精神的ストレスがかかる
特に殺人や自殺があった物件だと、不安や恐怖を覚え、次第に追い詰められていきます。
精神的ストレスが長期間にわたって続くと、身体にも影響が出てきます。
睡眠障害や頭痛、胃腸のトラブルなどが考えられます。
いたずらをされる
事故物件であることを、近隣住民や一部の人々に知られていると、いたずらや嫌がらせを受けることも。
心霊スポットとして紹介されてしまうと、肝試しに現れる人がいたり、不審者がうろついてしまう可能性もあります。
健やかに過ごすための家が、脅かされてしまいます。
経済的負担が増えてしまう
一般的に事故物件は安く貸し出されていますが、住み続けるのが困難になったときに、新たに引っ越しの費用がかかってしまいます。
違約金を求められる場合もあり、その分費用がかさんでしまいます。
事故物件かも？と思ったら
一度でも「事故物件かも……」と不安になってしまったら、せっかくの家でも気が休まりません。
告知を求めた場合でも、知ることが出来るのは一部の情報です。
人が亡くなっている場合、そのご遺族の名誉や生活の平穏に配慮する必要があるためです。
具体的な情報を知るためには、以下の行動を起こす必要があります。
不動産会社に問い合わせをする
最初は不動産会社に問い合わせましょう。
買主・借主（あなた）に告知を求められた場合、
- 事故・事件の発生時期（特殊清掃が行われた場合は発覚時期）
- 場所
- 死因
- 特殊清掃が行われた場合はその告知
などを告げる必要があるためです。
これ以上の情報を知りたい場合は、手がかりをもとに調べていく必要があります。
ネットで調べる
ネットは過去の情報もさかのぼれるため、有効な手段です。
事故物件をまとめているサイトもあります。
住所や、不動産からもらった情報をもとに、検索エンジンで調べましょう。
ただし、ネットの情報は信ぴょう性に欠ける情報もあるので、慎重に調べる必要があります。
聞き込みをする
近所に住んでいる人々に聞き込みをすることで、事故物件であることが判明する場合もあります。
不動産から告知されていない情報を持っている可能性も。
ただし、聞き込みをするにはいくつか注意点があります。
- 警戒をされないように、なぜ聞き込みをしているか正直に話す
- 突然家を尋ねるのではなく、ゴミ捨てがかぶったタイミングなどを見計らう
- プライバシーの侵害にならないように、無理やり聞きださない
など、相手に不審に思われないような工夫が必要です。
探偵に依頼する
聞き込みに抵抗のある人は、探偵に依頼するのがおすすめです。
また、探偵は聞き込み調査だけでなく、専門機器を活用して通常では得られない情報を入手することができます。
物件の事故履歴調査から、周辺環境の調査まで幅広く行います。
正しい情報に基づいて、不安を解消しましょう。
損害賠償は請求できるのか
事故物件であることを故意に伝えられなかった場合は、民事上の責任を問える可能性があります。
売主または貸主に請求
物件の売主・貸主が故意に告知義務を果たさなかった場合、以下のような責任を負います。
- 瑕疵担保責任（売買取引において売主や貸主が欠陥に対する責任を追うこと）または債務不履行（契約によって約束した義務を果たさないこと）の追及により契約を解除される
- 瑕疵担保責任、債務不履行責任、不法行為責任（故意、または過失によって他人に損害を与えることで法的責任を負うこと）の追及により損害賠償を受ける
心理的瑕疵の場合にも損害賠償請求が認められています。
ただし、売買の場合は認められることが多いですが、賃貸の場合は契約の解除が認められても損害賠償までは認められる例が少ないのが実情です。
仲介業者に請求
心理的瑕疵が告知されなかった場合、仲介業者に対しても損害賠償請求を行うことが可能です。
民事上にも、心理的瑕疵と認められる範囲の事項については、仲介業者にも告知義務があるとされています。
さらに仲介業者には調査義務も課されています。
過去に事件があったことが疑われる場合には、可能な限りその内容を調査して、相手方に報告する義務があります。
そのため、「知らなかった」「聞いていない」では済まされないのです。
探偵活用法
原因不明のトラブルに見舞われている、もし事故物件なら引っ越しをしたいなど思うことがあれば、ぜひ探偵にご依頼ください。
探偵が出来ることは以下の通りです。
過去に物件で報告された事故やトラブルの記録を調査します。
地域の関連情報や公的な資料を用いて、過去の事故・事件の有無の確認をします。
さまざまな要素（音・温度・電波等）を科学的な手法で調査し、客観的なデータや証拠収集を行います。
近隣の地域や施設について調査し、治安や安全面の情報収集を行います。
また、探偵は第三者の立場から調査を行うため、客観的な視点で情報を提供します。
調査結果の機密性を保つこともできますので、安心してご相談ください。
当探偵事務所はお問合せフォーム・メール・電話・LINEにて、24時間365日、無料相談窓口にて相談を受付けています。
不安に思ったその時にご相談ください！
心身ともに休まるための家が、事故物件であると疑わしくなれば、誰でも不安になるものです。
探偵は調査技術に長けているため、物件の歴史や過去のできごとを詳細に調べる能力があります。
また、探偵業法に基づいて調査を行うため、法的なトラブルを避けることもできます。
不安に思ったその時に、ファミリー探偵事務所にご相談ください。
執筆者：米良2025年5月4日
長年の情報収集経験を有し、英語での情報分析も得意とする。豊富な海外調査実績をもとに、国内外の問題を独自の視点で解説します。
